Le décret précisant l’encadrement des loyers vient de paraître. A partir du 1 er août, une quarantaine d’agglomérations sont concernées par le dispositif. Quelle sera l’augmentation autorisée ? Des dérogations sont-elles prévues ?
Propriétaires et locataires sont concernés par l’encadrement des loyers depuis le 1er août. Le décret prévoyant cette «mesure d’urgence», promesse de campagne de François Hollande, a été publié le 20 juillet au journal officiel. Il s’applique pour une durée d’un an, dans l’attente d’une plus vaste loi-cadre sur le logement promise par le gouvernement pour l’année 2013.
L’évolution des loyers sera désormais limitée dans 38 agglomérations : 27 en métropole (dont Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Amiens ou encore Menton) et 11 en Outre-Mer, où leur progression a été ces dernières années particulièrement forte. Selon l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers parisiens ont par exemple progressé de 3,2% en 2011 et de plus de 50% en 10 ans. Vous pouvez cliquer ici pour vérifier que votre commune est bien couverte par le décret
Loyer «manifestement sous-évalué»
Le loyer des logements dont le bail est renouvelé, mais aussi de ceux qui sont remis en location – un logement sur cinq à Paris – ne pourra désormais plus augmenter plus vite que l’indice de référence des loyers (IRL) fixé par l’Insee. Jusqu’à présent, seuls les loyers en cours de bail faisaient l’objet d’une telle restriction. Il ne sera cependant pas forcément aisé aux nouveaux locataires de pointer les abus, le propriétaire n’étant pas obligé de leur fournir le montant du loyer payé par le précédent…
Le texte prévoit trois dérogations au décret dans les agglomérations concernées
- Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut appliquer une hausse ne pouvant dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- Une augmentation « correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué »( par exemple, si vous appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de 700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros).
- Ou bien une hausse correspondant à 15 % des coûts TTC de travaux d’amélioration du logement tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers(voir ci-dessous. Cela vaut dans le cas de la relocation d’un logement vacant. Dans le cas d’un renouvellement de bail, les travaux doivent être d’un montant au moins égal à une année de loyer pour que la hausse soit validée.
- Pour un logement vacant, si des travaux d’amélioration ont été réalisés (depuis la conclusion du contrat de location précédent) tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux. Dans le cas d’un renouvellement de bail
- Cela n’est pas inclus dans le décret, mais si des travaux d’amélioration ont été réalisés pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer (et moins de six mois avant le nouveau bail), le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s’agit dans ce cas précis d’une disposition déjà présente dans la loi depuis 1989.
Pour plus d’informations :
Le Ministère du Logement a mis en place un numéro vert pour informer les locataires et les propriétaires : le 0 805 160 111. Des informations sont également disponibles sur le site territoires.gouv.fr.